PLU d’Aiserey : construire, agrandir ou diviser votre terrain sans mauvaise surprise
Vous avez un fond de jardin derrière votre maison, ou un terrain repéré à Aiserey ? Avant le premier devis, ouvrez le plan local d’urbanisme. Celui de notre village de 1 500 habitants a été mis à jour le 1er mars 2024. Il a une particularité : ici, c’est souvent l’eau qui dicte la règle.
Je vous propose de le parcourir ensemble, sans jargon. Au programme : les zones, les chiffres qui comptent, les secteurs en projet et les vérifications que je conseille avant de signer.
Le PLU d’Aiserey en quelques mots
Un PLU communal, instruit à Genlis
Aiserey a son propre PLU communal. Il n’existe pas de PLUi dans la Plaine Dijonnaise : chacune des 22 communes de l’intercommunalité garde son document. La version en vigueur date du 1er mars 2024, mais sa date d’approbation initiale est à vérifier en mairie.
Vos dossiers, eux, partent à Genlis. Depuis juillet 2015, le Service Commun d’Instruction du Droit des Sols (12 rue Ampère) instruit les permis et les déclarations préalables. Le dépôt se fait sur le guichet en ligne plainedijonnaise.geosphere.fr.
Un cadre supérieur qui se resserre
Au-dessus du PLU, le SCoT du Dijonnais fixe le cap à l’échelle du territoire. Sa version en vigueur date du 9 octobre 2019, et une deuxième révision est en cours. Le projet a été arrêté le 11 février 2026 et l’enquête publique s’est close le 3 juillet 2026.
Deux objectifs sont affichés : la sobriété foncière de la loi Climat et résilience, et la compatibilité avec le SRADDET régional adopté en 2024. Concrètement, les futures ouvertures de terrains seront plus rares, pas plus nombreuses.
À Aiserey, le terrain à bâtir va se raréfier : la révision du SCoT limite la consommation de foncier dans toute la plaine.
📌 Le mémo
- Un PLU communal, version en vigueur du 1er mars 2024.
- Permis et déclarations instruits à Genlis, dépôt en ligne sur le guichet Geosphere.
- Le SCoT du Dijonnais est en révision, avec un objectif de sobriété foncière.
- Conséquence : des terrains constructibles plus rares à l’avenir.
Les zones du PLU d’Aiserey : où peut-on bâtir ?
Le bourg, les activités et La Justice
Le PLU découpe la commune en 16 zones. Le centre ancien (UA) et les quartiers pavillonnaires (UB) sont les secteurs où un projet de maison est le plus sûr. Les zones UXa et UXb sont réservées aux activités économiques.
L’extension du village se joue à La Justice. La partie 1AUa est ouverte à l’urbanisation, alors que la partie 1AUb attend une ouverture différée. Un terrain en 1AUb n’est donc pas constructible aujourd’hui, quoi qu’en dise une annonce.
Le « i » qui change tout
Regardez bien les petites lettres. Le règlement le précise : « les zones potentiellement inondables sont identifiées par un indice « i » ». UAi, UBi, UXai, Ai ou Ni désignent la même famille de zone, mais sur un terrain plus exposé.
Côté protection, la zone agricole (A) réserve la construction à l’exploitation. Les zones naturelles (N, NL, Nep, Nh) restent quasi inconstructibles. Votre parcelle porte-t-elle un « i » ?
Deux terrains voisins classés UB n’ont pas forcément la même valeur : l’indice « i » signale un risque d’inondation qui pèse sur le projet comme sur le prix.
📌 Le mémo
- 16 zones au PLU ; UA et UB sont les plus sûres pour une maison.
- À La Justice : 1AUa ouverte, 1AUb non constructible en l’état.
- L’indice « i » signale une zone potentiellement inondable.
- Zones A et N : construction réservée à l’exploitation ou quasi impossible.
Les règles à connaître avant un projet à Aiserey
Hauteur, emprise, retraits : les chiffres clés
En zone UB, une construction ne dépasse pas 9 mètres entre le sol naturel et le faîtage. La limite monte à 12 m pour un bâtiment agricole. Concrètement, une maison à étage passe, un petit immeuble non.
En zone UA, l’emprise au sol est « non réglementée » : c’est l’implantation qui encadre le projet. Vous pouvez bâtir sur les deux limites séparatives, sur une seule, ou en retrait.
En cas de retrait, la marge vaut la moitié de la hauteur, jamais moins de 3 mètres. Un recul de 6 mètres s’impose aussi depuis la rive d’un cours d’eau. Le stationnement doit se faire sur votre terrain, hors voie publique.
Enfin, l’aspect extérieur peut justifier un refus s’il porte atteinte au caractère des lieux, même si une architecture contemporaine reste envisageable. Les hauteurs en UA et les retraits en UB sont à vérifier auprès du service urbanisme.
⚠️ Points de vigilance
- Un secteur est potentiellement inondable, en référence aux crues de 1955-1965.
- Des remontées de nappes sont signalées, avec une sensibilité moyenne à très forte selon l’étude BRGM.
- Des règles d’isolement contre le bruit s’appliquent dans une bande de 100 m le long de la RD 968 et de 300 m le long de la voie ferrée.
- Un droit de préemption urbain couvre 4 périmètres, et une zone à risque d’exposition au plomb existe.
- Le PLU protège 8 espaces boisés classés et 5 éléments du paysage.
- Les autres risques recensés sont la rupture de barrage, le séisme (zone 2, faible) et le transport de matières dangereuses. Aucun PPRT ni site SEVESO n’est identifié, ce qui est à confirmer auprès de la DREAL. Les zones naturelles protégées (ZNIEFF, Natura 2000) et les monuments historiques sont à vérifier.
Ici, le risque le plus fréquent n’est pas un refus de permis, mais un sous-sol humide : la carte des nappes mérite votre attention avant la signature.
📌 Le mémo
- Hauteur maximale de 9 m en UB (12 m pour un bâtiment agricole).
- Retrait égal à la moitié de la hauteur, 3 m minimum ; 6 m depuis un cours d’eau.
- Stationnement sur votre terrain, hors voie publique.
- À surveiller : inondabilité, nappes, bruit, préemption et espaces boisés.
Ce que le PLU change pour votre projet immobilier à Aiserey
Diviser ou construire : les secteurs à suivre
Quatre orientations d’aménagement (OAP) dessinent l’avenir du village. Trois sont en zone UB : Potangey, l’arrière de la rue du Jura et l’impasse de la fin de l’eau. La quatrième porte sur La Justice.
Vous possédez un grand terrain dans l’un de ces secteurs ? Toute division devra respecter le schéma prévu. Une servitude de mixité sociale impose aussi au moins 33 % de logements sociaux dans le programme concerné.
Cinq emplacements réservés gèlent par ailleurs des emprises :
- l’extension de la station d’épuration intercommunale ;
- l’amélioration des circulations douces (ER2) ;
- du stationnement deux-roues devant la halte ferroviaire (ER3) ;
- un cheminement doux de 3 m (ER4) ;
- un cheminement doux de 2,5 m (ER5).
Vérifiez enfin si votre parcelle est en assainissement collectif ou non collectif.
Un marché porteur, à aborder avec méthode
Aiserey est le deuxième marché de la Plaine Dijonnaise, avec 19,6 ventes par an en moyenne. Le prix médian des maisons atteint 2 264 €/m², en hausse de 11,1 %. Les appartements (3 ventes en trois ans) ne forment pas un vrai marché.
En 2024, la presse a fait état d’une interdiction de construire liée à la ressource en eau du secteur de la Râcle, qui aurait été levée en mai 2025. C’est à confirmer auprès de la préfecture et de la mairie. Mon réflexe : demander un certificat d’urbanisme avant tout achat de terrain.
Sachez aussi que le code de l’urbanisme (article L.152-5) prévoit des dérogations, par exemple pour l’isolation par l’extérieur. Elles assouplissent une règle de forme, sans jamais créer de droit à bâtir.
Prix en hausse et foncier qui se raréfie : à Aiserey, un terrain bien classé et hors zone humide est une vraie valeur.
📌 Le mémo
- 4 OAP : Potangey, rue du Jura, impasse de la fin de l’eau et La Justice.
- Au moins 33 % de logements sociaux dans le programme concerné.
- 5 emplacements réservés gèlent des emprises.
- Maisons à 2 264 €/m² en médiane, en hausse de 11,1 %.
- Avant d’acheter un terrain : un certificat d’urbanisme.
En résumé
- Le PLU communal d’Aiserey est en vigueur depuis le 1er mars 2024, et les dossiers sont instruits à Genlis.
- La hauteur est limitée à 9 m en UB, avec un retrait d’au moins 3 m et un recul de 6 m depuis les cours d’eau.
- L’indice « i », l’inondabilité et les nappes sont les premiers points à vérifier.
- Quatre OAP encadrent les divisions et La Justice, avec 33 % de logements sociaux dans le programme concerné.
- Les règles évoluent : vérifiez toujours auprès de la mairie et du service urbanisme avant de vous lancer.
Un projet à Aiserey ?
Votre terrain est-il constructible ? Votre maison peut-elle s’agrandir ? Installé à Aiserey depuis 2018, je connais ces rues et leurs contraintes. Parlons de votre projet : je vous aide à y voir clair avant de vendre, d’acheter ou de construire.
Estimer mon bien avec Julian SitjaFAQ : le PLU d’Aiserey
Quel document d’urbanisme s’applique à Aiserey ?
Aiserey est couverte par un PLU communal, dont la version en vigueur date du 1er mars 2024. Il n’existe pas de PLUi dans la Plaine Dijonnaise. Les demandes de permis et de déclarations préalables sont instruites par le Service Commun d’Instruction du Droit des Sols, à Genlis, via le guichet en ligne plainedijonnaise.geosphere.fr.
Quelle hauteur peut-on construire à Aiserey ?
En zone UB, les constructions ne peuvent pas dépasser 9 mètres, mesurés du sol naturel jusqu’au faîtage ou à l’acrotère. La limite est de 12 mètres pour les bâtiments agricoles. Pour les autres zones, la règle est à vérifier auprès du service urbanisme.
Quelle distance respecter avec le voisin à Aiserey ?
En zone UA, on peut construire en limite séparative ou en retrait. En cas de retrait, la marge doit être au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, sans être inférieure à 3 mètres. Un recul de 6 mètres s’impose depuis la rive d’un cours d’eau.
Que signifie l’indice « i » dans le PLU d’Aiserey ?
Le règlement indique que les zones potentiellement inondables sont identifiées par un indice « i » : UAi, UBi, UXai, Ai ou Ni. La commune est aussi concernée par un secteur inondable lié aux crues de 1955-1965 et par des remontées de nappes de sensibilité moyenne à très forte.
Peut-on diviser un terrain à Aiserey ?
C’est possible en zone urbaine sous réserve du règlement. Dans les secteurs couverts par une OAP (Potangey, arrière de la rue du Jura, impasse de la fin de l’eau, La Justice), le projet doit respecter le schéma d’aménagement prévu. Une demande de certificat d’urbanisme est recommandée avant toute démarche.
Le secteur de La Justice est-il constructible ?
La partie classée 1AUa est ouverte à l’urbanisation, alors que la partie 1AUb relève d’une ouverture différée et n’est pas constructible en l’état. Le programme et le calendrier sont à vérifier auprès de la mairie d’Aiserey.
Réponse sous 24 h
Écrivez-moi
Dites-moi en quelques mots où vous en êtes de votre projet. Je reviens vers vous rapidement, sans engagement.